买房的时候很多人都会遇到问题，这些问题中有大有小，有的完全就是因为购房者对买房一知半解才搞到问题“恶化”。对于初入买房行列的人，小编建议在之前可以先做些功课，防止被忽悠。下面就例举一些比较容易遇到的问题，且给出正确的司法解释。
新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条款的规定，认定其“不发生物权效力”。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押，是无效的！
解读：实践中确实有这样的情况：开发商缺少建设资金，在和买方签约之后，又把房子设定新的抵押从银行取得贷款甚至一房多卖，这时，买方可以按照《物权法》有关规定和《司法解释》进行维权，不过，前提是存在预告登记。
购房者与开发商签订了购房合同后，一旦开发商将购房者买的标的物向他人设定了抵押，而开发商却破产了，这个取得抵押权的他人是享有优先权的，购房者的合同诉讼可以胜诉，却无法得到执行，因为物权优先于合同权利。而《物权法》和《司法解释》规定的预告登记制度直接排除了设立新的抵押权的可能性。
问题2：夫妻离婚法院把房子判给谁房子就归谁？
新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，若法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。
这里的法院判决就是“发生物权变动效力的司法文书”，本来理论上讲，房产证上规定是谁的就是谁的，但是我们国家明确规定，法院判决生效时起，物权就已经变动，这是为了操作方便起见。以一般家庭的情况而言，不可能同时有很多套住房，判决书判决房屋所有权归某一方的同时往往还会同时规定取得所有权的一方必须给予未取得所有权的一方补偿，未取得所有权的一方要及时行使判决规定的其他权利。另外，很多时候，离婚双方婚姻存续期间，确实只有唯 一一套住房， 判决一方取得所有权对于另一方确实没什么保障，如果取得所有权的一方确实拿不出那么多钱来补偿未取得所有权的一方，这时双方可协商不把房产归为某一方所 有，仍然维持共同共有的形式，或者改为按份共有。
新《司法解释》的规定还有一个重要方面：“善意取得”。比如交易一方未通过真正的产权人同意，擅自把房子转让给了不知情的买家。买家付完钱，真正的产权人却来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，买家拥有房子，产权人应向卖房的交易人索赔。
解读：“善意”是指不知道“转让人”无处分权而受让了不动产或动产，而动产已经交付，不动产已经登记（到受让人名下）。
按理说，无权处分人是不可能在房管部门顺利地将房产过户到他人名下的，之所以会出现这种问题，很可能是无权处分人曾经是有权处分人，第三人来不 及知道或真实权利人来不及让别人知道无权处分人已经成为无权处分人。比如，两夫妻感情恶化，商量把夫妻共有的房子卖掉，卖掉后离婚，买受人把房款打进了丈 夫的账户。离婚后，妻子拿不到钱，就会主张前夫无权处分，而买受人此时就可主张“善意取得”。
需要注意的是，除了“无权处分人”处分了财产外，“善意取得”还有三个条件是：，买受人受让时出于“善意”，也就是说确实不知道无权处分这回事；第二，买受人以合理的价格有偿取得，赠予就不行；第三，转让的财产已经交付，对于不动产来说，就是已经完成过户登记。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
