[摘要] 从宣布营改增要出台，到确定5月1日开始实施，对于该政策细则具体是怎样的一直是各界关心的重点。诸多业内人士的揣测也是“络绎不绝”。昨天，千呼万唤的营改增细则终于落地了！
从宣布营改增要出台，到确定5月1日开始实施，对于该政策细则具体是怎样的一直是各界关心的重点。诸多业内人士的揣测也是“络绎不绝”。千呼万唤的营改增细则终于落地了！
来咯！来咯！营改增细则终落地
新增不动产两年抵扣超预期
3月24日下午，财政部网站发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（下称《通知》），近100页约4万字的《通知》，明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则，
新增不动产抵扣不仅仅涉及将被纳入试点的上述四大行业近1000万户纳税人，也涉及近600万户已经纳入营改增试点范围的纳税人，以及更多的原有增值税纳税人，这使得《通知》中新增不动产抵扣成为焦点。
根据《通知》附件2的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
《通知》称，所谓取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二手房改征增值税税负略降
业内人士发现，个人转让住房营改增后，营业税优惠政策平移到增值税，而且由于计税方法不同，二手房交易改征增值税后税负还略有下降。
《通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深而言，与上述政策区分在于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，而普通住房则免征增值税。
举例说，如果一套房价款是100万元，本来缴纳5%营业税即5万元。但现在计算缴纳增值税时，因为增值税的价外税的属性，即100万元是含税，所以计税依据是100万除以（1+5%），即约95万元，再乘以征收率5%，即约4.76万元。两者相比，二手房缴纳增值税比营业税省了2000多元。
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