到底要不要提前还款?庐江全看这五大硬性指标

房天下综合整理  2016-09-19 15:13

[摘要] 经常有朋友问房贷要不要提前还款的问题,2016年提前还贷划算吗?哪些人不适合提前还贷?实际上要不要提前还贷,要综合外部环境和个人实际情况来判断。外部环境就包括贷款利率浮动、投资渠道,个人情况包括包括自己的资金能力、还款方式、购房需求。

一、外部环境:贷款利率浮动、投资渠道

1、使用公积金贷款

A君:2014年申请公积金贷款买房,期限30年,本来想过两年申请提前还款,但公积金贷款5年以上利率降到了3.25%,已经很低了,有点犹豫,是不是不用着急还贷了?

2、享受了7-8.5折的利率优惠

B君:2013年申请商贷买房,贷款30年,当时享受了8折优惠,今年想申请提前还款划算吗?

温馨提示:

提前还贷是否划算,先要看签合同时候的贷款利率,了解外部大环境的利率浮动及理财产品利率。

A君申请的公积金贷款3.25%,B君的商业贷款4.9%,打折之后是3.92%,公积金和商贷基准利率都处在一个较低水平上,相比市场上的理财产品还要略低一些。

另外北上广深一线城市、南京、厦门等城市的房价依然处于上涨阶段,三四线城市去库存压力依然很大,各地都根据“因城施策”的宗旨出台相应调控政策。从投资角度来看,如果有更好的投资产品,倒不如拿还贷的钱去做投资,等过两年央行加息了,再考虑还贷也不迟。

除了上述外部环境,如果再考虑还款方式、购房需求,情况就更为复杂了。

二、个人情况:还款方式、资金能力及购房需求

1、等额本息还款法

网友小明:我2005年申请的商业贷款50万,期限20年,还款方式是等额本息,今年想卖掉房子,换个大一点的户型,银行说需要将原来的房子申请提前还贷才能买卖,但是我听说等额本息还款期达到中期,我已经还了11年,超过还款期限一半了,这样申请提前还贷就不太划算了,我到底该不该提前还贷呢?

温馨提示:估计不少朋友都有着跟小明一样的困扰。单单从还款方式的角度看,申请等额本息还款法的购房人,如果还贷期限超过了一半,意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下的月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义就不大了。

因为等额本息还款法每月还款额是固定的,但一开始还的大多是利息,到后面主要还本金,利息越来越少。

加上小明贷款额度只有50万,金额又不大,月供压力也不是很大,按理说没必要提前还贷,但是小明他有换房的需求,他需要卖掉已有的房子再买大房子,我们知道,处于还贷中的房子是不能进行买卖的,要将剩余贷款还清,撤销抵押才能出售。

从购房需求的角度看,小明是典型的改善型买房者,换房需求摆在那里,只能申请提前还贷才能实现换房的目的。当然,如果不急着换房,或者手里资金足以支付第二套房的首付,就不用急着提前还贷,毕竟房贷利率这么低,还是贷款比较划算。

2、等额本金还款法

网友小王:我是2013年买的房子,当时房贷利率是6.55%,贷款期限30年,首月还款一万多,现在虽然降息了,但压力还是有点大,想着等攒够了钱申请提前还贷,减轻点还贷压力,这样可行吗?

温馨提示:小王申请的等额本金还款法,从还款方式的角度看,由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,所产生的利息也越少。

在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。所以,如果小王过了2023年还没有足够的钱提前还贷,就不用太考虑通过提前还贷减轻压力了。

而且听小王的口气,虽然觉得房贷压力有点大,但也在经济能力承受范围内,如果没有积累足够的资金,也是没办法提前还贷的,综合还款方式、还款能力几个方面,小王不太适合提前还贷。

三、哪些人适合提前还贷?哪些人不适合呢?

以下六类人不适合提前还贷:

1.申请公积金贷款的人;

2.已享受7-8.5折优惠的人;

3.等额本息还款期限已过一半的人;

4.等额本金还款期限已过1/3的人;

5.手里没有富余资金的人;

6.有更好投资渠道的人。

五类人适合提前还贷

1.想卖房换房的人;

2.等额本息还款期限未过一半的人;

3.等额本金还款期限未过1/3的人;

4.没有更好的投资机会的人;

5.不想欠着银行钱,做梦也想还的人。

综上所述,提前还贷是否划算,取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、投资能力几个综合因素,并没有的适合或者不适合。需要注意的是,各银行对提前还贷的要求也会有差异,好事先咨询一下贷款银行。

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